変更・更正(権利の主体・内容)

 

1 場面

所有権、地上権、抵当権などの権利について、

不動産の登記事項証明書に書かれている、

担保権の債権額、債権の範囲、債務者
所有権の共有物分割禁止の定め
地上権の存続期間などの内容が、

①事後的に変更された場合 → 「変更登記」の対象です。

②そもそも間違っていた場合 → 「錯誤」又は「遺漏」を原因とする「更正登記」の対象です。

③誰が共有者であるかがそもそも間違っていた場合 → 「錯誤」又は「遺漏」を原因とする「更正登記」の対象です。

※③の「所有権更正」は、登記の同一性が認められ、かつ、前の所有権登記名義人等利害関係人の協力が得られる場合(又はその意思が擬制された判決等がある場合)に限って認められます。前所有者等の協力が得られないなどにより所有権更正ができないときは、真正な登記名義の回復により、所有権の登記名義だけを真実に合致させる方法もあります。

2 具体例

①変更登記の例

抵当権の登記された債権額「1000万円」が、当事者の合意により「2000万円」に変更された場合
 →「令和●年●月●日変更」を原因とする「X番抵当権変更登記」を申請できます。

②更正登記の例

真実としては、「前所有者Aから、BとCが、各持分2分の1で土地を買った」にもかかわらず、「AからBだけへの所有権移転登記が誤って申請され、受理・実行された」場合。
  →「錯誤」を原因とする「所有権更正登記」の対象となります。
 ただし、このような更正登記をするには、前所有者、抵当権者などの利害喚起人の協力が必要となります。

これらの変更登記、更正登記は、変更が生じた後(そもそもの誤りに気づいた後)に、速やかに申請することが登記制度上は望ましいかと思われます。しかし、一定期間内に変更(更正)登記を申請しなければならない義務規定、罰則規定などは、編集時点(2020年4月6日)では、ありません。

注意すべきは、権利者が自身の権利を広く世間一般に主張し、かつ、矛盾する内容の主張をする人が出てきても裁判で勝てるようにしておくには(これを「対抗要件としての登記を具備する」といいます。)、速やかに変更(更正)登記をしておくべき場合があります。

2 具体的手続

「当事者間で交わした変更合意書」
「当事者間で交わした過去の事実を確認する覚書」
「ヒヤリングの上弊所にて作成・提案する報告型登記原因証明情報」などにより、
変更の事実、更正が必要な事実を証明し、登記を申請します。

詳しくは具体的な事情をヒヤリングのうえ、必要な書類をご案内します。

3 費用の目安

詳しくは、①対象不動産の謄本、②変更があった事実関係がわかる資料、をご用意のうえ、お問い合わせください。

(1)登録免許税

多くの場合、不動産の個数×1000円
抵当権の債権額増額変更の場合、増加する債権額×4/1000

(2)報酬、郵送代等

外国文書の翻訳の要否、遠方への出張の要否など、諸事情を考慮してお見積りします。
基本報酬 10000円~(消費税、郵送代 別)