役員・会社間の売買

経営者が個人名義で所有している不動産を、会社の名義に移す手続について、主に株式会社を例にご紹介します。
会社名義の不動産を、経営者個人名義に移す手続も、これと似た流れとなります。

1 代表取締役(取締役)個人所有の不動産を会社に移転するポイント

(1)利益相反取引の規制

「(代表)取締役個人」と「会社」は別の人です。
しかし、会社が役員個人から「買い取る意思決定を会社内部でする人」が、その役員本人である場合、
代金の額を市価より異常に高く設定し、会社のお金を恣意的に流出させ、役員個人に渡してしまうことが、やろうと思えばいくらでもできそうです。
すると、会社財産が流出し、株主や会社債権者を害することがあり得ます(利益相反取引)。

そこで、このような、役員個人と会社が売買の当事者同士として利益が相反する関係にあるときは、会社法上、一定の機関の承諾が必要とされています。

(2)利益相反取引の承認機関

取締役会がない会社:株主総会の普通決議

取締役会がある会社:取締役会の決議
 ただし、売買の当事者である売主たる取締役は議決に加われませんので、その他の取締役で取締役会を開きます。

有限会社:株主総会の普通決議
※平成18年4月以前から存続している「有限会社」は、現行法のでは「特例有限会社」として「取締役会を置けない株式会社」とみなされます。

持分会社:利害関係人となる社員以外の社員の過半数(定款で別段の定め可)

(3)議事録に添付する印鑑証明書

株主総会で承認した場合、株主総会議事録に、議事録作成者が記名押印し、印鑑証明書を添付します。
株主総会議事録と印鑑証明書が登記手続で必要となります。

取締役会で承認した場合は、取締役会議事録に、出席した取締役と監査役が記名押印し、印鑑証明書も添付します。
取締役会議事録と印鑑証明書が登記手続で必要となります。

いずれの場合も、

●押印者が法務局に印鑑を届出ている場合は届出印+法務局の印鑑証明書
●押印者が法務局に印鑑を届出ていない場合は個人実印+市区町村長発行の印鑑証明書

となります。

(4)税金について

売買により不動産の名義を動かす場合、売主に発生しうる「譲渡所得税」、買主に発生しうる「不動産取得税」、市価より異常に安い代金の場合に生じ得る「みなし贈与税」の問題があります。

個別の事例でどの税金がどのくらい生じるか、代金額をいくらに設定するのが妥当かにつきましては、税理士の先生にご相談されることをおすすめします。

なお、登録免許税(登記を申請する際に納付する税金)につきましては、固定資産評価証明書をご提供いただきましたら弊所にて計算できます。

す。

2 登記費用の目安

詳しくは、①固定資産評価証明書、②対象不動産の謄本、③契約書など事実関係がわかる資料、をご用意のうえ、お問い合わせください。

(1)登録免許税
土地パターン①:登記申請と同一年度の「固定資産評価証明書」に記載の「評価額」×1.5%(売買による所有権移転)
土地パターン②:登記申請と同一年度の「固定資産評価証明書」に記載の「評価額」×0.4%(相続による所有権移転)
土地パターン③:登記申請と同一年度の「固定資産評価証明書」に記載の「評価額」×2%(売買・相続以外の原因による所有権移転の多く)
建物パターン①:登記申請と同一年度の「固定資産評価証明書」に記載の「評価額」×2%(売買による所有権移転)
建物パターン②:登記申請と同一年度の「固定資産評価証明書」に記載の「評価額」×0.4%(相続による所有権移転)
建物パターン③:登記申請と同一年度の「固定資産評価証明書」に記載の「評価額」×0.3%(売買による所有権移転で住宅用家屋減税が適用される場合)
建物パターン④:登記申請と同一年度の「固定資産評価証明書」に記載の「評価額」×0.4%(新築建物などの所有権保存登記)

(2)報酬、郵送代等

案件の難易度、遠方への出張の要否など、諸事情を考慮してお見積りします。